人民網(wǎng)重慶12月7日電 （記者劉政寧）近年來，商品房買賣合同糾紛數(shù)量持續(xù)攀升，糾紛類型也愈加多樣化。為引導(dǎo)購房者、房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)從業(yè)人員了解法律規(guī)定，明確行為準則，12月7日，重慶市第一中級人民法院聯(lián)合轄區(qū)兩級法院，針對近三年多來“霸王條款”類商品房買賣合同糾紛存在的突出問題發(fā)布典型案例，旨在通過以案釋法的方式，引導(dǎo)購房者遇到類似糾紛時運用法律手段維權(quán)，依法保護購房者合法權(quán)益，有序推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

劃重點：“0”利息與50%違約金約定的效力認定

案例1：某公司與羅某某商品房買賣合同糾紛案

案情簡介：2017年6月28日，某公司與羅某某簽訂商品房買賣合同，約定羅某某購買某公司開發(fā)的預(yù)售商品房一套，成交金額為2441936元。付款方式為分五期付款。合同第九條約定某公司逾期交房，按已付購房價款百分之一支付違約金；合同第十條約定羅某某逾期支付購房款，按應(yīng)付款的百分之一支付違約金；補充協(xié)議第五條約定某公司逾期交房應(yīng)退還房價款，利息按0%計算，第六條約定羅某某逾期付款，某公司有權(quán)單方解除合同，羅某某應(yīng)承擔(dān)房屋總價款50%的違約金，且羅某某所交的其余款項不予退還，該房屋歸某公司所有等。某公司陳述與所有購房者簽訂的合同中補充協(xié)議第五條、第六條內(nèi)容均一致。羅某某按期足額支付了前三期房款，之后未再付款，某公司向羅某某郵寄催告函，限其支付到期房款及違約金，并告知逾期未付公司將解除合同并追究違約責(zé)任。羅某某稱系基于某公司虛假宣傳及隱瞞小區(qū)周邊環(huán)境的違約事實在先而拒付第四、五期房款。后某公司訴請判決解除商品房買賣合同，并判令羅某某支付違約金1220968元（即總購房款2441936元的50%）；羅某某反訴某公司退還已支付房款1220967元及計息，并支付逾期交房違約金12309.67元（1 230967元×1%）等。

法院裁判：重慶市北碚區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，羅某某未按期支付購房款，某公司有權(quán)解除合同。因某公司與所有購房者簽訂的合同補充協(xié)議第五、六條內(nèi)容均一致，故該條款屬于格式條款。合同第九、十條約定的逾期交房和逾期付款違約責(zé)任是相當(dāng)?shù)模a充協(xié)議第五、六條對逾期交房違約責(zé)任和逾期付款違約責(zé)任的變更明顯免除了某房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任，加重了羅某某的違約責(zé)任，故上述條款所涉逾期付款違約責(zé)任無效，對羅某某不具有約束力，仍應(yīng)按照合同約定認定羅某某的違約責(zé)任。綜上，北碚區(qū)人民法院判決認定羅某某支付違約金24419.36元（總房價款的百分之一）。

法官釋法：開發(fā)商在向購房者提供的合同補充協(xié)議中，變更了合同約定的違約責(zé)任承擔(dān)方式，即免除了開發(fā)商的違約責(zé)任，加重了購房人的違約責(zé)任，此種變更必然造成雙方權(quán)利義務(wù)的嚴重失衡，人民法院據(jù)此認定該變更條款屬于不公平的格式條款，當(dāng)屬無效，對購房者不具有約束力，購房者仍應(yīng)當(dāng)按照合同相關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。

劃重點：“大面積”修改合同條款后的效力認定

案例2：夏某某等人與某公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡介：2020年6月11日，某公司與夏某某等人簽訂商品房買賣合同，約定由夏某某等人購買某公司開發(fā)的某房屋，價款為994301元。某公司應(yīng)于2020年9月30日前，將已經(jīng)建設(shè)工程竣工驗收備案登記的商品房交付夏某某等人使用。逾期交房超過30日，夏某某等人有權(quán)解除合同；夏某某等人要求解除合同的，某公司應(yīng)當(dāng)退還已付房價款及利息，并按已付房價款的8%支付違約金。

雙方還簽訂補充協(xié)議，約定夏某某等人逾期付款，某公司有權(quán)解除合同，夏某某等人應(yīng)按照總房款的20%向某公司支付違約金。某公司逾期交房，合同繼續(xù)履行，某公司按日向夏某某等人支付已付房價款萬分之一的違約金。若出現(xiàn)夏某某等人可以解除合同的法定或約定事由，夏某某等人應(yīng)在15日內(nèi)行使權(quán)利，否則視為放棄權(quán)利。因某公司過錯導(dǎo)致合同解除的，某公司向夏某某等人按已付購房款的萬分之一支付違約金，無須承擔(dān)其他經(jīng)濟賠償責(zé)任。若某公司存在遲延交房等多項違約事實，夏某某等人只能選擇其中一項追究某公司違約責(zé)任。某公司向夏某某等人承擔(dān)違約責(zé)任累計不超過夏某某等人已付房款的10%。

夏某某等人按約支付購房款，某公司未能按期交房。夏某某等人向公司發(fā)送解除合同通知書，并起訴要求確認合同解除，某公司退還購房款及利息，支付違約金等。

前述補充協(xié)議系某公司提供的打印文本，夏某某等人舉示的某公司與他人簽訂的三份同一樓盤的商品房買賣合同之補充協(xié)議內(nèi)容與本案相同。

法院裁判：重慶市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，補充協(xié)議關(guān)于某公司逾期交房，夏某某等人放棄解除權(quán)的約定，屬于提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)屬無效。補充協(xié)議對夏某某等人行使解除權(quán)期限作了嚴格限制，對公司卻未做約定，客觀上限制了買受人行使權(quán)利，加重了買受人責(zé)任，應(yīng)屬無效。補充協(xié)議約定的因某公司過錯導(dǎo)致合同解除的違約金明顯偏低，補充協(xié)議還約定對公司的多項違約事實，夏某某等人只能擇一行使權(quán)利，且某公司支付的違約金累計不超過已付房款的10%，前述條款屬某公司免責(zé)情形，應(yīng)屬無效。江北區(qū)人民法院據(jù)此對夏某某等人要求某公司退還購房款和利息，以及已付購房款8%違約金的訴訟請求予以支持。

法官釋法：補充協(xié)議系開發(fā)商提供的格式條款，該部分格式條款對于開發(fā)商和購房者的多項違約責(zé)任均作出變更，該變更客觀上霸王式地涵蓋商品房交易過程中可能影響雙方主要權(quán)利義務(wù)的多個方面，屬于開發(fā)商以不對等的“霸王條款”對合同文本主要條款的“大面積”修改，且均構(gòu)成免除開發(fā)商責(zé)任、加重購房者責(zé)任、排除購房者主要權(quán)利，應(yīng)當(dāng)認定無效。

劃重點：“一梯一戶”宣傳內(nèi)容能否作為合同內(nèi)容的認定

案例3：張某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡介：2019年4月，張某與某公司簽訂商品房買賣合同，約定購買該公司開發(fā)的房屋一套。該公司在前期發(fā)布的廣告、資料中介紹房型為一梯一戶、電梯入戶，其“戶型宣傳圖”中“標(biāo)準層平面圖顯示”對相關(guān)設(shè)施進行了明顯標(biāo)識。合同附件的補充協(xié)議約定，該公司前期廣告宣傳等資料內(nèi)容均不視為要約內(nèi)容，雙方權(quán)利義務(wù)以商品房買賣合同及其附件約定為準。補充協(xié)議還約定本補充協(xié)議并非格式合同，也無不合理的減輕或免除原合同中約定應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任或不合理地加重購房人責(zé)任，排除購房人主要權(quán)利的內(nèi)容。2020年9月，該公司通知張某辦理接房手續(xù)，但因?qū)嶋H交付房屋未實現(xiàn)一梯一戶、電梯入戶，張某未接收所購房屋，以補充協(xié)議的約定系格式條款，開發(fā)商隨意變更前期宣傳內(nèi)容構(gòu)成違約為由向璧山區(qū)人民法院起訴，請求判決支付違約金。

法院裁判：市一中法院二審認為，補充協(xié)議中關(guān)于開發(fā)商的廣告宣傳等不屬于合同內(nèi)容，開發(fā)商不因廣告宣傳承擔(dān)任何義務(wù)的條款屬于格式條款，在無特別提示，也未向購房人進行說明的情況下，購房人主張其不成為合同內(nèi)容，應(yīng)予支持。補充協(xié)議中關(guān)于非格式條款的約定屬于提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利，應(yīng)認定為無效。故二審法院認定補充協(xié)議的約定不影響宣傳資料中關(guān)于一梯一戶、電梯入戶的明確允諾構(gòu)成要約，作為雙方約定內(nèi)容，酌情判決重慶某房地產(chǎn)開發(fā)公司向張某支付違約金10000元。

法官釋法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過格式條款將前期具體、確定且影響購房者購房意愿、合同訂立及房屋價格的廣告宣傳內(nèi)容排除在雙方后期簽訂的購房合同內(nèi)容之外，且沒有進行特別提示、說明的，該條款不成為合同內(nèi)容。同時，僅約定“非格式合同”，但內(nèi)容符合格式條款本質(zhì)特征，且不合理地免除或者減輕提供方責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利，應(yīng)認定無效。

劃重點：按揭貸款未辦理成功的法律責(zé)任認定

案例4：某公司與張某某商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡介：2017年12月16日，某公司與張某某簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議，合同約定張某某在某公司處購買商品房一套，成交價802068元，付款方式為2017年5月31日付首付款402068元，余款400000元辦理銀行按揭等。合同還約定因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致張某某未能獲得銀行貸款，雙方愿意繼續(xù)履行合同的，雙方對具體付款方式、期限另行協(xié)商。補充協(xié)議約定只要出賣人未在合同簽訂之日起90日內(nèi)收到貸款款項，均視為買受人逾期付款，均不免除買受人繼續(xù)支付購房款的義務(wù)。后張某某未能辦理按揭貸款，逾期超過90日，經(jīng)某公司多次催收，張某某仍未支付剩余房款。故某公司起訴至重慶市潼南區(qū)人民法院，請求張某某向其支付購房款400000元及逾期違約金。

法院裁判：市一中法院二審認為，合同約定若張某某未能獲得貸款不可歸責(zé)于雙方時，雙方可以另行協(xié)商或者解除合同，該條約定的原因與責(zé)任對應(yīng)，兼顧雙方利益，符合公平原則。補充協(xié)議卻對合同相應(yīng)內(nèi)容進行了實質(zhì)性變更，且該變更內(nèi)容不合理地免除或減輕了公司責(zé)任，加重了張某某責(zé)任，限制張某某合同解除權(quán)等主要權(quán)利，張某某主張該格式條款無效，符合法律規(guī)定，遂判決撤銷一審判決，駁回某公司的訴訟請求。

法官釋法：格式條款系針對不特定多數(shù)的社會公眾，在建立合同關(guān)系之前已經(jīng)存在，無需經(jīng)雙方協(xié)商，只要雙方建立合同關(guān)系，就必須接受約束的條款。雙方簽訂的合同補充協(xié)議是開發(fā)商提供的格式合同，這類格式合同若存在不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利的，相應(yīng)條款應(yīng)屬無效。購房者能否順利按揭貸款有不確定性，其中包括購房者自身原因、開發(fā)商原因、不可抗力或者其他不可歸責(zé)雙方的原因等，若要購房者為未能成功辦理貸款的全部風(fēng)險“買單”明顯有失公允。

劃重點：履行期限“大幅縮短”的效力認定

案例5：某公司與楊某某商品房銷售合同糾紛案

案情簡介：2021年1月5日，某公司和楊某某簽訂商品房買賣合同，約定總成交金額為1 844 779元，除首付款外，楊某某擬向銀行申請1 291 000元的按揭貸款，由楊某某與銀行辦理貸款手續(xù)，貸款由銀行直接劃給某公司，為楊某某應(yīng)支付房款的一部分。楊某某應(yīng)于2021年9月20日前簽訂按揭合同，并在簽訂按揭合同當(dāng)日按銀行要求提供按揭所需的全部資料。楊某某逾期簽訂按揭合同及逾期提供銀行要求的全部資料，應(yīng)承擔(dān)辦理按揭貸款的違約責(zé)任（上述條款內(nèi)容處有下劃線）。

同日，某公司和楊某某簽訂了補充協(xié)議，約定楊某某在簽訂買賣合同當(dāng)日辦理完畢按揭貸款手續(xù)，并委托按揭貸款銀行在買賣合同生效后60天內(nèi)，將按揭貸款支付給某公司作為部分房價款。因楊某某原因?qū)е履彻驹谏鲜銎谙迌?nèi)未收到款項的，楊某某應(yīng)當(dāng)于期限屆滿后3日內(nèi)向某公司一次性支付全部房價款，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任（上述條款內(nèi)容處無下劃線或加粗）。

2021年12月10日，銀行向某公司支付按揭貸款1106000元。某公司起訴認為楊某某逾期支付按揭貸款，要求支付違約金。

法院裁判：市一中法院二審認為，補充協(xié)議系某公司為案涉樓盤預(yù)先擬定，并提供給購房人簽訂的合同，屬格式合同。補充協(xié)議的約定大幅縮短了楊某某應(yīng)與銀行簽訂按揭貸款合同的時間以及楊某某支付按揭貸款的期限，加重了楊某某的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認定為與楊某某有重大利害關(guān)系的條款。在此情況下，某公司應(yīng)當(dāng)采取合理的方式對該條款進行提示或者說明。但某公司對該部分內(nèi)容未標(biāo)注下劃線予以提示，也未舉證證明公司在簽訂補充協(xié)議時對該條款進行了說明，未盡到提示和說明義務(wù)。楊某某主張該條款不應(yīng)成為合同內(nèi)容，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持，遂判決駁回某公司的違約金請求。

法官釋法：提供格式條款的一方未采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。本案中，開發(fā)商通過補充協(xié)議提前了購房者按揭合同簽訂時間，大幅縮短了購房者按揭貸款的支付時間，該條款屬“霸王條款”，客觀上加重了楊某某的義務(wù)，不應(yīng)作為合同內(nèi)容。

劃重點：房屋面積“縮水”的責(zé)任認定

案例6：林某與某公司商品房預(yù)售合同糾紛案

案情簡介：2020年7月23日，林某與某公司簽訂商品房買賣合同，約定林某購買該公司開發(fā)房屋一套，建筑面積135.04㎡。合同約定在房屋交付時，房屋建筑面積和套內(nèi)建筑面積以有資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)實測面積為準，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定有差異的，誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算，多退少補。合同補充協(xié)議約定：本補充協(xié)議的約定與本合同正文的約定不一致的，以補充協(xié)議的約定為準。第七條4.如因政府相關(guān)房屋面積測量規(guī)范、文件以及計算方法、計算標(biāo)準等發(fā)生變化，或者完全因房屋檢測部門的原因，導(dǎo)致合同約定房屋建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記建筑面積出現(xiàn)差異的，雙方均不承擔(dān)責(zé)任。

北碚區(qū)房屋測繪管理所出具的《重慶市房產(chǎn)面積預(yù)測算報告書》顯示：涉案房屋建筑面積：135.04㎡。北碚區(qū)房屋測繪管理所出具的《重慶市房產(chǎn)面積測算報告書（竣工）》，顯示：涉案房屋建筑面積：132.48㎡。

案涉房屋于2021年9月8日辦理了權(quán)利人為林某的產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為132.48㎡。

林某向重慶市北碚區(qū)人民法院起訴，請求判令重慶某置業(yè)公司向林某支付房屋面積差價36783元。

法院裁判：市一中法院二審認為，《合同法》第一百二十五條第一款規(guī)定：當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。補充協(xié)議第七條第四款約定“雙方均不承擔(dān)責(zé)任”，不能成為重慶某置業(yè)公司免除合同責(zé)任的依據(jù)。首先，《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。”該補充協(xié)議系某公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的格式合同。對該協(xié)議第七條第四款，購房者認為，若房屋實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）小于約定面積，則開發(fā)商應(yīng)返還房屋差價。開發(fā)商則認為，只有當(dāng)房屋預(yù)測面積與實測面積均小于約定面積時，其才需承擔(dān)返還房屋差價的責(zé)任。法院認定在當(dāng)事人對該條款存在不同解釋時，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。其次，從權(quán)利義務(wù)對等原則出發(fā)，雙方簽訂的合同約定了房屋面積“據(jù)實結(jié)算，多退少補”的原則，現(xiàn)案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積少于約定面積，林某主張據(jù)實結(jié)算，由某公司退還房屋差價，應(yīng)予支持，遂判決某公司退還林某購房款36783元。

法官釋法：本案中，商品房買賣合同約定，房屋出現(xiàn)面積誤差多退少補，后開發(fā)商提供的補充協(xié)議約定，因計算方法或標(biāo)準等發(fā)生變化致房屋面積出現(xiàn)差異，雙方無需擔(dān)責(zé)。對前述格式條款的理解，購房者和開發(fā)商存在不同理解，則應(yīng)以該約定為格式條款為由，作出不利于提供方的解釋，即當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記面積小于約定面積時，開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)返還房屋價差的責(zé)任。

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